5분만에,지식산업센터 투자 호갱 탈출,유투브에 업로드할 대본입니다.

 

 

 

안녕하세요. 지산형 지산 오빠 이대리입니다. 오늘은 제가 곧 업로드할 유튜브 영상 대본에 대해서 설명해보는 글을 써보고자 합니다. 지식산업센터(줄여서 지산)에 대해서 모르시는 분들이 너~~~ 무 많아요.

 

이거 기본만 알아도,최소한 호갱(안 좋은 거 비싸게 사는 호구)은 되지 않습니다! 제가 보장해요.

 

유튜브 대본을 만들면서 느낀 점은, 사람들은 시간을 소중히 한다는 것입니다. 시청자분들에게 도움이 되는 정보를 정말 짧고 이펙트 있게 전해주는 게 중요하다는 걸 느낀 시간이었습니다.

 

 

 

 

------------------------------------------------------유튜브 대본----------------------------------------------------------------

오늘 영상에서는, 딱 5분만 스캔해도 좋은 지식산업센터를 고를 수 있는 방법!

에 대해서 알려드리겠습니다.
 
이걸 알아내는 방법 3가지에 대해 소개하겠습니다.

여러분 입장에서 몇 시간씩 투자해서 공부하는 것보다, 이거 영상 하나 보는 게 더 빠릅니다.

전문가는 5분 만에 좋은 지산, 나쁜 지산 스캔한다니 허무하죠?

우리 지산 뽀개기 여러분들은 지산 전문가가 알려드리는 이 3가지 포인트를 

머릿속에 넣어두세요. 그걸론 부족하고, 이 지식은 섹시한 뇌 속에 녹이셔야 됩니다.

시간도 단축하고, 수익률은 극대화됩니다. 제가 보장할게요~

첫 번째는

1. 내가 좋아하는 지산이 아니라, 사업하는 사람들이 좋아하고 가고 싶어 하는 지산을 매입해야 되는 것입니다.
이건 모두가 알고 있는 사실이에요.
그런데 많은 분들이 놓치고 있습니다.

제가 예시를 설명드릴게요.

중요한 포인트 정리해드릴게요.

지산은요,

내 집 앞에 있는 멋지고 1군 브랜드에서 지은 지산을 사는 게 아니라, 사업하는 사람이 가고 싶은 데를
공략하는 것입니다.

그러면, 아니 사업하는 사람이 어디를 가고 싶은지 제가 어떻게 알아요? 이렇게 물을 수 있겠죠?

사업하는 사람이 중요시하는 건 딱 2개입니다.

인재 공급이 원활한 기업 클러스터가 있는가?(강남 근접성)
임대 가격은 적당한가?

딱 두 개만 보시면 돼요.

예를 들어볼게요.

그럼 투자 성공 사례부터 볼게요.

A:이대리는 지산으로 가산, 구로 디지털단지에 간다. 거기서 공인중개사 부동산에 박카스
들고 간다. 사장님, 여기 사업하시는 분이 가장 먼저 가고 싶어 하는 곳이 어디인가요?

돈 벌면, 문정 성수로 간다고 한다. 반대로 문정 성수에서 형편이 어려워지면 다시 가산으로 
옮긴다고 한다. 이대리는 문정 성수 지식산업센터를 구매한다. 좋은 사례입니다.

이렇게 행동(사업가들이 어디로 가고 싶은지 질문), 그리고 성과(문정, 성수 또는 가산)이라는
결과를 얻었습니다.

어때요? 간단하죠?

그런데 여러분 이거 보면서 무슨 생각했어요? 이게 뭐야 이건 나도 알지.

근데 여러분 다들 이렇게 투자한다니깐요. 아마도 많은 분들이 이렇게 투자할 거예요.

예시를 보여드립니다.
B:저는 집에서 산책하다가 우리 집 앞에 지식산업센터가 지어지는 걸 봤습니다. 건설사가 1 군이고
건물이 멋지게 올라간다고 합니다. 사진을 보니 정말 삐까 뻔쩍합니다.
스스로 판단하기에, 이 건물에서 일하면 좋을 것 같습니다.
그래서 일주일 고민해보고 계약서에 도장 찍었습니다.

여러분들이 투자 결정할 때, 여러분들 입장에서 생각하시는 게 아니라, 사업하시는 분들 
마음에서 투자하셔야 되는 거예요. 여러분이 월세 내는 거 아니에요!

이게 지식산업센터와 연결된 기본 원칙입니다.

여러분 꼭 기억합시다. 내가 좋아하는 지식산업센터가 아니라, 사업하는 사람들이 가고 싶어 하는
지식산업센터가 뭔지 알아내야 합니다.


2. 긍정적인 데이터만 뽑아서, 행복 회로를 돌리려고 하지 않는다.

이거 정말 주의하셔야 합니다. 행복 회로 돌리는 거 아닙니다. 여러분이 긍정적인 부분만 
보고 싶다는 마음 이해합니다. 우리 집 아파트 가격도 많이 올랐고, 우리 집 앞에 지어지는 건물이
친숙해 보이니깐.

그런데 문제는 여러분이 투자하고 소유한 지식산업센터에 대한 애착(?)이 실입주 기업 사장님들한테
전달이 안돼요. 지산은요, 철저히 보수적으로 결과 중심으로 엑셀 뽑고 수익률 계산하는 것입니다.

저는 지산과 데이터는 한 맥락이라고 생각하고요, 그래서 여러분들에게 같이 준비하라고 말씀드려요.

자 예를 한번 들어볼게요,

우리 집 앞에 들어오는 지산이 건물 규모가 가장 크데요. 건물 시설도 좋고 사우나도 있데요.
그러면 주변 지산이 임대료가 2만 원인데, 우리 꺼는 당연히 2만 5천 원, 더 나아가서 3만 원도 받을 수 있다고
하네요? 이렇게 가정(?)하고 엑셀에 수익률 계산하면 결과가 실망스러울 수 있습니다.

저도 사업하느라 월세 내면서 지산에 들어가 봐서 아는데, 사우나랑 기타 부대시설은 중요하지가 않아요.
이런 거를 중요시하는 건 자금력이 빵빵한 중견기업이나 보는 것입니다.

그럼 어떻게 수익률을 보수적으로 계산할 거냐? 이게 궁금하겠죠?

가장 좋은 방법은 주변 지식산업센터 평당 임대 시세 최저가로 계산하는 거예요. 그리고 여러분들이
생각하는 거와 다르게, 지산은 매입과 동시에 발생되는 각종 세금이라던지 비용 항목이 많습니다.

취득세, 등록세, 지방교육세, 농어촌특별세, 교통유발금 이외 각종 추가 비용들을 전부 다 수치화하세요.
어때요? 노오오오력이 느껴지죠? 그러면 여러분들의 노오오력 그리고 열정이 높은 수익률과 연결됩니다.
제발 스스로 해보세요. 엑셀 어떻게 다루는지 모르겠다. 그러면 제 사무실로 오세요.
제가 가르쳐드릴게요.

여러분들은 근거가 없는 지식산업센터 투자는 피하셔야 합니다.

마지막 세 번째입니다.

왜?라는 질문을 3번 이상 물은 다음 지산을 매입한다.

2023년에 현재 분양 중인 또는 건축 중인 지산이 1900개가 넘습니다. 그러면 질문은

1. 내가 매입하는 지산이 1900개 중에서 최소 상위 10% 안에는 들어가는 물건인가?
잘 모르겠으면, 쪽지 주시던가 공인중개사 사무소 3군데 정도 박카스 들고 가서 물어보세요.

2. 보수적으로 수익률 계산했을 때, 내가 아무 결과도 못 얻을 수도 있나?

3. 진짜 아무것도 못 얻을 수 있나?

4. 사소한 결과라도 만약 얻는다면, 내가 만족할 수 있나?

5. 내가 매입하는 지산이, 정말 실입주 기업들이 만족해할 만한 입지 및 시설을 갖추고 있는가?
이 지식산업센터에서, 실입주 기업이 정말 만족하며 해피하게 일할수 있을까?

이 질문들을 스스로 묻기 시작하면, 정말 중요 내용만 스스로 배우게 됩니다.

여러분, 제발 우리 집 앞에 멋있는 건물 있다고 막 사지 마세요.

여러분들 아무거나 막 사면 이렇게 됩니다.

[실패사례]

우리집 앞에 있는 30층짜리 1군 건설사 H에서 분양한다고 해서 샀어요. 우리 집 아파트가
많이 올라서, 지산도 오른데요. 아파트 가격이랑 지산은 크게 상관이 없어요 제발~~
왜 이게 잘못되었냐면, 2023년에 공급이 거어 업나 많아요. 여러분들이 상상하는 거 이상입니다.
이러면 렌트프리 1년 해도 2023년에 입주기업 못 맞추고, 은행 이자만 계속 지출될 가능성이 큽니다.

이걸 작성하는 게 핵심입니다. 타임머신 타고 다시 투자하면 이렇게 됩니다.

1. 실입주 기업의 니즈(강남 근접성, 기업 클러스터 유무)를 파악하여, 지산 리스트를 압축해본 결과
서울 문정, 성수, 가산 또는 지하철역에 2분 거리에 있는 초역세권 지산이 안 전하 다는 걸 파악했다.

실입주 기업은 건물에 사우나가 있는지 없는지 궁금하지 않아요.

2. 실입주 기업의 니즈가 핵심이라고 생각하여, 시장조사 5군데를 임장하여 가보았습니다.

핵심적인 내용만 남기세요. 지산에 사우나가 있고, 스크린 골프장이 있고, 무슨 규모가 얼마나 되고 
주차대수가 몇 대인지 이런 내용은 다 빼셔도 됩니다. 내가 고른 거 중에 제일 좋은 거 한 군데만 
찾아서 나중에 조사해봐도 안 늦어요 이건.

중요한 정보, 핵심 정보를 찾는 방법? 우리가 어떻게 찾아낼 수 있는가?

앞에서 말씀드렸던 5가지 질문을 스스로에게 계속 질문하시면 찾아낼수 있습니다. 도움이 더 
필요하신 분은, 현재 서울 가산에서 이대리의 지산 뽀개기 무료 교육을 진행할 예정입니다.

대한민국에서 지산 분양으로 호갱이 되는 분이 없어지는 그날까지, 저는 교육을 진행하겠습니다.