서울 국가산업단지 구로가산 지식산업센터에 대한 분석 - 이대리의 지산 뽀개기-

 

 

 

 

 

안녕하세요 지산 뽀개기 이대리입니다.오늘 다룰 주제는 구로,가산 국가산업단지 지식산업센터입니다.

 

지도 한번 보겠습니다.

 

 

 

 

 

여러분들이 좋아하시는 아파트는 일반주거지역(연두색)에 지을수 있습니다.2종 3종 토지구분 하시는거 기본인거 아시죠!?

우리는 파랑색을 보겠습니다.

 

 

지금 다루는 지역은 준공업지역입니다.이 곳은 국가산업단지고,그렇기 때문에 지식산업센터 말고는 다른것들이 인허가가 안됩니다.자세히 보시면 색깔이 파랑색이죠?

 

 

먼저 2,3단지 구역이 어디있는지 알아보겠습니다.이해를 돕기위해 2단지 같은 경우 가산디지털단지역을 중심으로 500미터에 들어가시는걸로 생각하시면 됩니다.(포토샵이 미숙해서 죄송)

 

전체 입주 예정 또는 분양,건설중인 23개 현장이 현재 위치하고 있습니다.

이미 입주해있는 지산 또한 130개가 넘습니다.구로 가산은 이미 기업벨러스터가 형성되어있으며,어느정도 검증이 끝난 지구라고 할수있죠.

 

신도시나 택지개발에 지금 들어서고 있는 지식산업센터는 아직은 임차가 잘 맞춰질지 알수가 없습니다 ^^

 

 

 

 

 

아무튼,평당 700만원부터 시작해서 1300만원까지 분양가가 있습니다.왼쪽에 빨강색으로 평당 1000-1200 쳐놓은게 현재 분양시세입니다.현재 구로가산 산단쪽 지식산업센터는 평균 분양가가 천만원에서 1200만원입니다.

 

 

 

지식산업센터의 최근 몇년간의 시세 움직임에 대해서 설명을 드리자면,

2017년부터 2020년은 일단 위 분양가로 움직이고 있었습니다.완만한 상승폭을 보여줬습니다.

 

그렇다면 이후 2021년에 분양하는 물량들 시세는 어떻게 될까요?토지가를 살펴보겠습니다.

 

현재 2단지 더블역세권 주변에 땅이,토지가 평당 3천만원 넘게 팔린 경우입니다.자연스레2개 호선 더블역세권 주변 신축 지산은 고분양가 논란에 휩싸이고 있습니다.

-저는 자연스러운 흐름이라고 봅니다 ^^-

 

일반 투자자 분들이 주목하시고 접근하셔야 되는 부근은 구로 3단지,3구역입니다.

 

3단지 부근에는 700-800만원 대도 있기 때문에 잘 살펴보셔야 합니다.입지가 좋지 않은 나홀로 수도권 지산 매입보다는

이쪽 3구역 서울 지식산업센터 매수가 올바른 투자입니다.매입가가 비슷한데 입지는 일단 더 낫기 때문입니다.(일부 수도권 초역세권 제외),물론 국가산단이기에 임대전환을 위한 절차상 까다로운 부분이 있습니다.

하지만,현재 지식산업센터는 더 이상 어느정도 노력을 투입하지 않는 이상 수익이 나기 어려울 정도로 시장이 과열 되어있습니다.

 

사실 지식산업센터가 가파르게 상승해나가고 있었는데,2016년 2017년 2018년까지 점진적인 상승세 였습니다.

 

그 이후,2019년 현재 2020년 까지입니다.

 

2019년에 굉장히 매매도 위축되고 가격도 다운되고 있다가,현재 다시 불이 붙었습니다.현재 아파트 규제 및 주택 대출 규제로 그런 영향을 받고 있고요..

 

지식산업센터에 굉장히 많은 사람들이 부동산에 들어오게 되었습니다.2023년에 현재 분양중인,이미 입주가 완성된 지식산업센터는 전국에 1900개 정도 있습니다.

 

지산을 투자하시는데 토지용도를 살펴보시는것도 굉장히 중요합니다.택지개발지구에서 분양되는 지산인지,아니면 그렇지 않은지..

 

여기서 보듯이,여기 파랑색들이 전부 다 지식산업센터입니다.아직 토지 개발이 되지 않은 부지도 꽤 있습니다.

 

하지만,이미 대기업들이 많이 가지고 있는 토지이기 때문에 이후 정비를 끝낸뒤 여기도 굉장히

 

안정화로 들어갈 가능성이 높습니다.안정화로 들어간다는 뜻은,현재 저평가된 지산쪽 가격이 오를 개연성이 굉장히 높다는 뜻입니다.

 

 

가산디지털 단지 500미터 안에 있는게 역세권에 있는 지식산업센터이고요..

 

여기 있는 지식산업센터의 매매 평단가와 임대 평형에 따른 임대료도 한번 확인을 해보시고..현명하게 투자하시길 바랍니다.

 

오늘 제가 확인한 지식산업센터 2구역 전용면적에 따른 임대료 입니다.

 

 

 

공급면적 1평당 3만원 가량의 임대료가 발생하고 있군요.우림 1차가 현재 2구역 대장입니다.아직까지는 임대료 변동이 없네요.평당 31500원일 경우,우림라이온 지식산업센터는 평균 연 17%의 수익이 발생하고 있습니다.

임차가 이미 맞춰진 구축 지산도,초역세권일 경우 안전하다고 생각합니다 ^^

 

 

현재 지식산업센터에 투자하신분들은,2023년에 분명히 한번 어려운 시기를 경험하실것입니다.(입주 공급 물량이 한번 터집니다)

 

이럴 수록 좋은 입지에 있는,이미 검증된 지식산업센터에 투자하셔야 합니다.

 

이 부분에 대해서 궁금점이 있으신 분은 망설임 없이 쪽지 또는 카카오톡으로 상담 바랍니다 ^^

 

1900개 지식산업센터에 대한 철저한 검증을 통해서,입주장때 살아남을수있는 지식산업센터만 다루겠습니다.

 

다음 포스팅은 제가 유투브에 업로드 할 대본에 대해서 짧게 올려보도록 하겠습니다.