오늘은 제가 계약한 지식산업센터에 대해서 소개해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
시간에 투자하라!
제가 생각컨대 투자란,적어도 부동산이라는 영역에 있어서는 시간입니다.자기 자신이 가지고 있는 적은 자본에 대출이라는 지렛대를 이용해서 '시간'이라는 그 누구도 거스를수 없는 불가변한것에 대해 투자하는 것입니다.
현재 SKV1이 공급면적 기준 평당 1300만원에 분양 다 완판했습니다.그리고 아직 가산이랑 금천 쪽에 개발부지가 남아있다곤 하나,코로나라는 최악의 상황이 지나가게 되면 추후 서울 신축 건설현장에서 평당 600만원이라는 시장가격은 더이상 서울에서는 나올수 없는 가격입니다.
그렇다면,제가 계약했다면,이 물건은 매력적인 걸까요?
투자자분들이라면 관심을 가지는 점이
첫째,수익률
둘째,안전성
이렇게 2가지입니다.수익률은 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다.
안전성은 공실율을 줄이는 것입니다.
그럼 제가 계약한 하우스디와이즈가 이 2가지를 충족 시키는지 살펴보시죠.
처음에 수익률을 보겠습니다.
수익률 계산에 있어서 가장 중요한것이,내가 저렴하게 물건을 구입했는가 여부입니다.
평당 1000만원인데,제가 산 물건은 600만원대입니다.도보11분 거리에 이 정도면 괜찮은 판단입니다.현재 가산 3단지 부근에 제가 물건을 분양받았는데,동일 위치 5년이상 된 구축 사무실이 평당 800만원입니다.
그리고 안전성 부분을 살펴보겠습니다.아래 사진은 네모어플에서 가산 3단지 공급 1평당 가격 평균입니다.
사무실 구하는데 대중적으로 사용하는 네모 어플입니다.
보수적인 판단을 위해서 평균 3.1만원 임대료임을 감안해서,임차가 안맞춰질수가 없는
가격인 공급면적 1평당 2만원으로 계산해보겠습니다.사실 제가 분양받은 곳 바로 옆이 2만 7천원입니다.(이해를 돕자면,현재 가산에 도보 11분 기준 공급 기준 평당 2만원 없습니다)
이럴 경우 1평당 2만원으로,2개 호실을 계약했을때 수익률 표입니다.
1770만원 투자하셔서,1년간 407만원 수익입니다.여기서 50만원 정도 교통유발비랑 재산세 그 이외
각종 세금을 내시더라도 350만원 가까이 수익이 발생합니다.
19.7% 수익률 나오네요 ^^
물론 추후 금리가 상승하면 약간씩 낮아지겠지만,충분히 투자가치 있습니다.
이 부분에 대해서 질문이 있으시면,댓글 남겨주시면 됩니다 ^^
자세히 설명해드리겠습니다.
그렇다면 어떻게 600만원대에 물건이 나왔을까요?
사실,하우스디와이즈는 사연이 있는 매물입니다.
이 부분에 대해서 제가 감히 언급해도 될지 모르겠습니다만,시행사에서 꽤 많은 손해를 보고 마지막으로 시장에 나와있는 물건입니다.서울에 신축분양하는 사무실이 어떻게 시행사가 손해를 볼까?라고 생각할수도 있겠지만 여기 업계에서 일하시는 분들은 일의 진행상황을 옆에서 봐왔기 때문에 말씀드릴수 있습니다.코로나라는 초유의 사태와 대행사와 시행사간의 간의 이해관계 불일치....사무실에 방문하시면 긴 우여곡절을 말씀드리겠습니다.( 이 문단은 추후에 문제가 되면 삭제하도록 하겠습니다 )
이게 앞으로 2030년,구로 금천쪽에 개발부지가 다 들어서게 되면 어떻게 될까요?현재 구로 금천은 여러모로 저평가된 지역입니다.광명쪽 철산역 아파트 가격만 보더라도,구로 금천쪽 아파트가 훨씬 싸게 거래가 되가고 있습니다.
구로 대장 아파트가 구로주공(현재 재건축 들어가는중,매매가 9억)인데 광명 철산은 이미 11억에 실거래가가 기록되고 있습니다.뭔가 이상하지 않습니까?입지로 봤을때는 구로 주공이 광명보다 훨씬 좋다는것은 그 누구도 부정할수없습니다.다만 지역에 대한 선입견과 이미지,그리고 느린 재개발 속도로 인해서 가치를 인정받지 못하는것일뿐입니다.
가산,금천쪽도 시간은 물론 오래걸리겠지만 오래된 이미지를 벗어나 재개발 단지 기획 지정 및 재건축 소식이 들린다면,결국 좋은 소식이 있을것입니다.시간이 흐르고 흘러 결국 신길쪽도 현재 재개발타운으로 묶인곳들 상황을 보시면 아실것입니다.
그리고 구로 금천 쪽은 수출의 다리 주변에 교통체증이 현재 굉장히 심하나,서부간속도로 진출입로 설치 ( 2021년 완공 및 운행 ) ,가산 우림 라이온스 쪽 주변에 지하차도 개통( 2021년 완공 )하게 되면 교통체증 부분도 일정부분 해소될것으로 보입니다.
현재 제가 일하고 있는 사무실이 가산 스카이더밸리에 위치하고 있습니다.가산에 현재 임차인으로 사업을 하시거나,아니면 임대투자자분은 오셔서 설명 들으시면,좋은 기회 잡으실수 있을것입니다.
추가로,혹시 사무실 인테리어 하시는 분들,제가 인테리어 업체를 알아보고 있어서,혹시 합리적인 가격으로 인테리어 진행해주실 업체 사장님은 댓글 남겨주시길 바랍니다 ^^
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20.10.29 업데이트
600만원대 4층 전부 마감되었습니다 ^^
20.11.14 업데이트
600만원대 4층 2개 남아있습니다.법인 대출금 관련 문제로 몇개 다시 시장에 매물로 나왔네요.
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